Wat gaat dat kosten?
De hamvraag die een opdrachtgever zich snel stelt.
De kosten van een verbouwing zijn niet altijd vooraf exact te bepalen. Hoe beter de materialen, uren en omstandigheden zijn in te schatten, hoe vaster omlijnd de kosten liggen.
Soms is het wat duurder, soms wat goedkoper.
Bij nieuwbouw zijn de kosten daarom vooraf in het algemeen beter in te schatten, dan bij een verbouwing. Met name bij verbouwingen is de onzekerheid groter, omdat de werkelijke uitgangspunten pas getoetst kunnen worden op het moment dat de eerste sloopwerkzaamheden zijn afgerond. Soms ontbreken bouwtekeningen van de oorspronkelijke situatie, soms is afgeweken van de bouwtekening, soms zijn (illegale) wijzigingen aangebracht, soms komen bouwfouten aan het licht.
In oude gebouwen worden regelmatig nog oude leidingen aangetroffen. Bij gebouwen van voor 1970 is het daarom raadzaam ervanuit te gaan dat alle leidingen vernieuwd zullen worden.
Bij het slopen stuit men ook vaak op asbest. Men kan zich nauwelijks voorstellen waarin dat materiaal nog jarenlang is toegepast terwijl allang daarvoor bekend was hoe schadelijk het is (pas sinds 1995 is asbest een officieel verboden materiaal).
Al dit soort zaken leiden tot extra kosten.
Meerwerk
Meerwerk is een zeer omstreden materie in de bouwwereld, wat vaak tot heftige discussie leidt.
Het meest duidelijke meerwerk is het geval dat de opdrachtgever tijdens de bouw opdracht geeft om iets extra te laten uitvoeren of kiest voor een luxere uitvoering. Een woning wordt bijvoorbeeld niet volledig casco opgeleverd, maar de badkamer wordt ook direct uitgevoerd of alle wanden en plafonds worden volledig afgewerkt: zondermeer meerwerk dat de opdrachtgever zal moeten betalen.
Een aanleiding voor meerwerk, die opdrachtgevers vaak tijdens de aanbesteding over het hoofd zien, is de stelpost. De aannemer heeft in zijn begroting dan financiele ruimte gecreëerd om een onderdeel te realiseren. Veel voorkomende stelposten zijn keukens, badkamers en tegelwerk. Na de uitvoering kunnen de verrassingen dan enorm zijn.
Tips om de kosten te beheersen
- geef geen meerwerkopdrachten
- zorg dat uw plan volledig vastligt
- stel uw plan niet bij gedurende de uitvoering
- laat u niet meeslepen in 'meer en groter' (maar -en dat is niet eenvoudig- zorg er ook voor dat u later geen spijt krijgt dat u niet voor een iets ruimere badkamer, luxere keuken e.d. hebt gekozen)
- haal (in overleg met de aannemer) de stelposten uit de begroting
- maak vooraf een begroting van de kosten en houdt daarbij rekening met alle bijkomende kosten (b.v. aansluiting riolering, vloerbedekking, herstel van de tuin)
Elke wijziging kost geld. Het klinkt vreemd, maar zelfs een vereenvoudiging kan de bouwsom verhogen. Zorg daarom dat u zich vooraf goed laat informeren, alvorens uw plannen bij te stellen.